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　　市民刘先生委托一家房地产包销公司(以下统称“某包销公司”)卖房，该公司不仅允诺卖高价，并承诺空置期每个月还支付租金。然而，他发现不仅房子迟迟未售出，签的包销合同也存在“猫腻”，提出解约竟反被要求赔偿高额违约金。刘先生怀疑自己被“套路”了。

　　本期栏目，一起来了解下这个典型案例，市住房局支招，教您如何避开此类“陷阱”。

　　记者 黄毅辉

　　包销合同暗藏“陷阱”，包销公司玩起“加价”把戏

　　刘先生反映称，得知他有一套房子要出售时，某包销公司工作人员曹某便向他吹捧了其公司强大的网络资源和数千人中介联盟队伍，展示了多份他人签署的协议书。曹某还给出了“保底价”“溢价双方利益分成”“免费换锁”等诱人条件，并承诺这套房子短期内即可售出，空置期每个月还支付他1000元租金。

　　刘先生觉得某包销公司给出了这么好的承诺，便欣然签下了独家委托包销合同，约定该套房产售价为300万元，其中10万元作为支付该公司的委托服务费；房子实际成交价高于300万元部分，双方五五分成；委托期限为半年。

　　合同上除了约定刘先生不得与除某包销公司介绍的任何人私下交易等“排他性”条款之外，还要求在达到合同约定的价格时，刘先生不得拒绝成交，且对该公司的营销策略须无条件配合。如违约，要支付房屋出售价格10%的违约金。刘先生觉得自己肯定不会违约，没细想就同意了，并先将房子交付给该公司。

　　然而，过了一段时间，刘先生发现这套房子并未快速出手，他还得知，某包销公司为谋取更多的溢价分成，玩起了“加价”把戏:在有客户同意以300万元购房时，该公司就加价到305万元，再有客户出价305万元时，又加价到310万元。

　　于是，急于售房的刘先生便提出和某包销公司解约。曹某得知后便将刘先生告上法院，要求刘先生按合同赔偿高额的违约金。

　　莫贪小利掉进大坑，包销合同别签长约

　　市住房局提醒消费者，如果遇到像刘先生所反映的情况，得小心避“坑”了。承诺付少量租金，让房东签订独家包销合同，并让房东先交房。实际上，这是低成本“锁房”，方便避开房东，暗自“加价”操作。

　　刘先生与某包销公司签署的独家包销合同代理期限过长，房屋的售卖权、定价权实则掌握在该公司手中了。合同代理期限过长，给该公司抬高房价留出足够时间。

　　另外，刘先生签署的包销合同中包含高溢价分成、高额违约条款。房东签完合同，房价上涨或是下降，房东均无法自行处理。房子最后若通过某包销公司高价卖出，房东就要支付其高价费用。

　　依照《房地产经纪管理办法》《福建省市场中介组织管理办法》等规定，房地产经纪机构不得以隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易；不得提供虚假资料、信息；不得对委托人采取隐瞒、欺诈、串通等非法手段，损害委托人或者他人利益。违反前述规定的，依法最高可对经纪机构处以3万元罚款，对经纪人员处以1万元罚款的行政处罚。

　　选择规范合法的代理机构，杜绝“炒房”行为

　　那么，房东出售房产时如何挑选规范合法的房地产代理机构呢？市住房局支招，提供代理服务的房地产代理机构须正规、合法、规范，并纳入主管部门的监督管理，杜绝委托以“炒房”为目的的公司及个人。

　　房东应该选择合理定价、快速售房等服务方式为主导的房地产代理机构，该机构应具备专业化服务队伍，例如，接受房东委托确定交易价格时，能出具正规合理的《房屋定价报告》。

　　市住房局还提醒消费者，委托包销合同代理期限不宜过长，一般为3个月。代理费用宜设有与服务对等的收费上限，不是一味溢价越高，收费越高，例如，最高收费不超过成交价的2%；违约条款不得超过最高服务费等。

　　明确房地产代理机构承担的义务，例如，房地产代理机构应及时、如实向房东通报买房人报价意向，根据房东的意愿协助交易谈判、出售房屋；代理机构未按约定时间或要求出售房屋的，应有与权利相对应的赔偿条款；结算代理费，应给房东开具正规合法的发票。

　　当前，我市“规范存量房交易市场秩序”专项整治行动持续进行中，消费者若发现房地产经纪机构存在违法违规行为，可以拨打举报电话0592-2859088进行举报。